상속인 중 외국 국적자가 있을 때, 상속등기는 이렇게 진행합니다.

— 2024년 개정 등기예규와 바뀐 아포스티유 가입국까지 반영한 실무 정리

안녕하세요, 법무사최건수사무소입니다.

"오빠가 미국 시민권자인데, 꼭 한국에 들어와야 하나요?" "어머니 명의 아파트를 정리해야 하는데, 캐나다에 사는 동생 서류는 어떻게 받죠?"

해외 이민 가정이 늘면서 이런 상담이 크게 늘었습니다. 상속인 중 외국 국적자가 있으면 필요한 서류가 다르고, 해외에서 받아 와야 할 서류도 생깁니다. 하지만 순서만 알면 외국에 있는 상속인이 한국에 오지 않고도 상속등기를 마칠 수 있습니다.

1. 먼저 확인할 것: '외국인'인가, '재외국민'인가

등기예규는 둘을 분명히 구분합니다. 재외국민은 대한민국 국민으로서 외국 영주권을 취득했거나 영주할 목적으로 외국에 거주하는 사람이고, 외국인은 대한민국 국적을 보유하지 않은 개인(무국적자 포함)입니다.

영주권자 → 재외국민(한국 국적 유지) 시민권자·귀화자 → 외국인

헷갈리기 쉬운 경우도 있습니다.

외국국적 동포는 재외국민이 아니라 외국인으로 처리합니다. 외국 국적을 취득하고도 국적상실신고를 하지 않아 가족관계등록부가 폐쇄되지 않은 분도 외국인으로 봅니다. 반대로 외국국적 불행사 서약을 한 복수국적자는 대한민국 국민으로 처리합니다(국적법 제11조의2).

이 구분에 따라 필요한 서류가 완전히 달라집니다. 이 글은 외국 국적을 취득한 상속인이 있는 경우를 다룹니다.

2. 외국 국적자도 상속받을 수 있나요?

네, 받을 수 있습니다. 국적이 바뀌어도 상속권은 그대로입니다.

어느 나라 법을 따를지는 상속인이 아니라 돌아가신 분의 국적으로 정합니다. 현행 국제사법은 상속을 원칙적으로 사망 당시 피상속인의 본국법에 따르도록 정하고 있어, 중요한 기준은 상속인의 국적이 아니라 피상속인의 국적입니다. 그래서 피상속인이 한국인이면 상속인이 미국 시민권자이든 일본 국적자이든 우리 민법으로 상속순위와 상속분이 정해집니다.

※ 피상속인 본인이 외국 국적자라면 준거법을 먼저 검토해야 합니다. 이때는 반정(국제사법 제22조)까지 따져야 하므로 따로 상담이 필요합니다.

3. 핵심 ① 인감증명서를 무엇으로 대신하나

협의분할로 상속등기를 할 때는 상속인 전원의 인감증명이 필요합니다(부동산등기규칙 제60조 제1항 제6호). 외국인 상속인은 나라에 따라 다음과 같이 처리합니다.

외국인 상속인의 상황 제출 방법 국내에 외국인등록 또는 국내거소신고를 한 경우 우리나라 인감을 신고하고 국내 인감증명 제출 인감제도가 있는 나라 국적(일본, 대만 등) 그 나라 관공서가 발급한 인감증명 제출 인감제도가 없는 나라 국적(미국, 캐나다, 중국 등) ① 본국 관공서의 증명, ② 본국 공증인의 인증, ③ 대한민국 공증인의 인증, ④ 대한민국 재외공관의 인증 중 하나

실무 주의점

일본인처럼 인감제도가 있는 나라의 국민은 공증이나 영사확인으로 대신할 수 없습니다. 반드시 그 나라 인감증명을 받아야 합니다. 서명인증은 상속재산분할협의서 자체에 받아야 합니다. 별도의 서명인증서를 따로 붙이는 방식이 아닙니다. 제3국에 사는 외국인(예: 일본에 사는 미국인)은 체류국 공증인의 공증이 인정되지 않습니다. 그 제3국에 있는 본국 영사기관(주일 미국대사관 등)에서 공증받아야 합니다. 등기예규는 본국 공증을 본국 영토 내의 공증과 본국 영토 밖에서 본국의 외교·영사기관이 담당하는 공증으로 정의하고 있기 때문입니다.

4. 핵심 ② 아포스티유, 2024년부터 달라졌습니다

외국에서 발급받거나 공증한 서류는 아포스티유나 우리 영사확인을 받아야 합니다.

아포스티유 협약 가입국 → 그 나라의 아포스티유 비가입국 → 그 나라에 있는 대한민국 공증담당영사의 확인

여기서 꼭 확인할 변경사항이 있습니다. 2020년 예규(제1686호)는 캐나다, 중국, 싱가포르, 대만, 베트남을 협약 비가입국 예시로 들었습니다. 이후 중국이 가입해 2023년 11월 7일부터 협약이 발효되었고, 캐나다는 2024년 1월 11일 발효되었습니다. 재외국민 및 외국인의 부동산등기신청절차에 관한 예규

이 변화를 반영해 개정된 등기예규 제1778호(2024. 5. 16. 시행)는 협약 체약국으로 미국·중국·일본·호주·러시아·홍콩·캐나다·싱가포르 등을 예시하고 있습니다.

→ 이제 중국·캐나다에 사는 상속인도 영사관에 가지 않고 그 나라 아포스티유로 처리할 수 있습니다. 예전 안내문만 보고 영사확인을 받으러 다니는 일이 없도록 주의하세요.

외국어 서류에는 번역문을 붙입니다. 번역문에는 번역인이 원문과 다름이 없다는 뜻과 번역인의 성명·주소를 적고 날인 또는 서명하며 번역인의 신분증 사본을 제공해야 하고, 번역문을 인증받아 제출하면 그렇지 않습니다.

5. 핵심 ③ 동일인 증명: 이름이 바뀐 경우

귀화하면서 ‘Gil Dong Hong’처럼 이름이 바뀌었다면 가족관계등록부의 '홍길동'과 같은 사람이라는 점을 증명해야 합니다.

본국 관공서의 증명 또는 **본국 공증(Verification of Identity)**으로 증명합니다. 대한민국 재외공관에서 발급받은 동일인증명서는 인정되지 않습니다(등기선례 5-107). 영사관에 가면 해결된다고 오해하기 쉬운 부분입니다.

6. 외국에 있는 상속인은 이렇게 참여합니다 방법 1. 분할협의서를 보내 서명·공증 받기(원칙)

국내에서 작성한 상속재산분할협의서를 해외 상속인에게 보냅니다. 상속인은 현지에서 위 3·4번 방식으로 서명인증과 아포스티유를 받아 원본을 돌려보냅니다.

방법 2. 분할협의 권한을 위임하기

예전에는 다른 공동상속인에게 위임할 수 없다고 보았지만, 2018년 선례가 바뀌어 지금은 공동상속인 중 한 사람을 대리인으로 선임해도 됩니다(2018. 5. 28. 부동산등기과-1218).

위임할 때는 다음 요건을 지켜야 합니다.

대상 부동산과 대리인 인적사항을 특정한 위임장을 제공하고, 위임장에는 본인 인감과 인감증명을 붙이며, 외국인은 예규 제12조를 준용합니다.

대리인은 대리인 자격으로 분할협의서를 작성해 대리인의 인감과 인감증명을 붙이고, 대리인이 작성했다는 취지의 공증을 받으면 대리인 인감증명은 생략할 수 있습니다.

7. 외국인 상속인이 부동산을 '받는' 경우 추가 서류

협의분할로 외국인 상속인 명의로 등기할 때는 다음 서류가 더 필요합니다.

① 주소증명

외국인등록 사실증명 또는 국내거소신고 사실증명 주소증명제도가 있는 나라(일본, 독일, 프랑스, 대만 등)는 본국 관공서 발급 주소증명 제도가 없는 나라(미국, 영국 등)는 본국 공증인이 주소를 공증한 서면. 신분증 원본을 제시하고 사본을 대조받는 방법 등으로 대신할 수 있습니다.

② 부동산등기용 등록번호

외국인등록번호나 국내거소신고번호를 씁니다. 둘 다 없으면 서울출입국·외국인관서에서 부동산등기용 등록번호를 받습니다.

③ 토지취득허가 대상 확인

군사시설보호구역, 문화유산 보호구역 등에 있는 토지는 허가증이 필요할 수 있습니다. 허가대상이 아니면 토지이용계획확인서로 소명합니다.

8. 놓치기 쉬운 신고와 기한 ✔ 외국인 부동산 취득신고: 6개월

상속으로 부동산을 취득한 외국인은 취득일부터 6개월 안에 시·군·구청에 신고해야 합니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제8조 제2항). 신고하지 않으면 100만 원 이하의 과태료 대상입니다.

✔ 2025년 '외국인 토지거래허가구역'과 상속

2025년 8월부터 서울 전역과 수도권 주요 지역이 외국인 토지거래허가구역으로 지정되었습니다. 상속도 허가를 받아야 하는지 묻는 분이 많은데, 국토교통부는 허가구역 내 주택을 유상으로 거래하는 경우에만 적용되고, 교환·증여 같은 무상 거래는 적용되지 않으며 경매·상속 등은 허가 대상이 아니라고 설명했습니다. 상속은 허가 없이 진행할 수 있습니다. 다만 위의 6개월 취득신고는 별도로 해야 합니다. newsis

✔ 취득세

상속 취득세는 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고·납부합니다. 외국에 주소를 둔 상속인이 있으면 9개월로 늘어납니다(지방세법 제20조). 해외 서류를 받는 데 시간이 걸리므로 일정을 미리 잡으셔야 합니다.

✔ 상속세

상속세는 원칙적으로 6개월이고, 피상속인이나 상속인 전원이 비거주자인 경우 9개월입니다. 상속인 중 한 명만 해외에 사는 경우에는 기한이 늘어나지 않으니 주의하세요.

9. 해외 서류가 늦어질 때: 법정상속분 등기

해외 상속인과 연락이 어렵거나 서류가 늦어지면, 다른 상속인이 상속인 전원 명의로 법정상속분대로 상속등기를 신청하는 방법도 있습니다. 이 경우 분할협의서는 필요 없습니다.

다만 외국인 상속인 지분도 등기되므로 그 상속인의 주소증명과 등록번호는 여전히 갖춰야 합니다. 나중에 지분을 다시 정리하면 세금과 절차가 추가로 생길 수 있으므로, 처음부터 어떤 방식이 유리한지 따져 보고 진행하시는 것이 좋습니다.

마치며: 외국인 공동상속인 상속등기 체크리스트 상속인이 외국인인지 재외국민인지 국적부터 확인 국적국에 인감제도가 있는지에 따라 인감증명 또는 서명인증 선택 아포스티유 가입국인지 최신 현황 확인(중국·캐나다는 이제 가입국) 이름이 바뀌었다면 본국 관공서의 동일인 증명 준비 부동산을 받는 외국인은 주소증명, 등록번호, 6개월 취득신고까지 처리

해외 상속인에게 서류를 한 번에 정확히 안내하는 것이 일정의 절반입니다. 서류를 한 번 잘못 받으면 국제우편이 몇 번씩 오가야 합니다.

법무사최건수사무소는 대구지역 장례·상조회사와 함께하며 상속업무를 다양하게 경험해 왔습니다. 미국·캐나다·일본·중국 등 상속인이 해외에 있는 사건도 국가별 서류 안내부터 등기 완료까지 함께 진행해 드립니다.

📍 대구등기국, 동대구역, 신세계백화점 인근의 법무사최건수사무소 대구광역시 동구 동부로 183, 3층(효목동) ☎ 053-759-7572