전세보증금 보호를 위한 전세권설정등기, 제대로 알고 준비하세요
오늘은 전세권설정등기가 무엇인지, 왜 필요한지, 그리고 어떻게 신청하는지 알기 쉽게 설명해 드리겠습니다.
안녕하세요. 대구광역시 동구에 위치한 법무사 최건수 사무소입니다.
전세 계약을 체결할 때 가장 걱정되는 부분은 계약기간이 끝난 뒤 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지입니다.
전입신고와 확정일자를 받는 방법도 있지만, 임대인과 임차인이 합의하여 해당 부동산에 전세권설정등기를 할 수도 있습니다.
전세권설정등기는 등기부에 전세금, 전세권자, 존속기간 등이 표시되는 중요한 권리이므로 계약 체결 전에 선순위 근저당권과 압류 등 권리관계를 충분히 확인해야 합니다.
◎전세권설정등기란 무엇인가요?
전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산을 사용·수익할 수 있는 권리입니다.
전세권자는 해당 부동산 전부에 대해 후순위 권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
전세계약서만 작성한다고 전세권이 설정되는 것은 아닙니다. 임대인과 임차인이 전세권설정에 합의한 다음 관할 등기소에 전세권설정등기를 신청해야 합니다.
전세권설정등기가 완료되면 부동산 등기사항전부증명서의 을구에 다음과 같은 사항이 기록됩니다.
-전세권자
-전세금
-전세권의 목적과 범위
-존속기간
-등기 접수일과 접수번호
-전세권 설정계약에서 정한 특약사항
◎전세권설정등기를 하면 어떤 점이 좋을까요?
- 전세권의 존재가 등기부에 표시됩니다
전세권설정등기가 완료되면 누구나 등기부를 통해 전세권의 존재와 순위를 확인할 수 있습니다.
임대인이 해당 부동산을 매매하거나 추가로 담보대출을 받더라도 먼저 설정된 전세권은 등기부상 순위에 따라 보호받을 수 있습니다.
- 후순위 권리자보다 우선변제를 받을 수 있습니다
전세권자는 전세권설정등기의 접수 순위에 따라 후순위 근저당권자나 일반채권자보다 전세금을 먼저 변제받을 수 있습니다.
그러나 전세권보다 먼저 설정된 근저당권, 압류, 가압류 등이 있다면 선순위 권리가 우선합니다. 따라서 전세권설정등기를 했다는 사실만으로 전세보증금 전액이 무조건 보장되는 것은 아닙니다.
- 보증금이 반환되지 않으면 경매를 신청할 수 있습니다
전세권의 존속기간이 끝났는데도 임대인이 전세금을 반환하지 않으면 전세권자는 민사집행법에 따라 목적 부동산에 대한 경매를 신청할 수 있습니다.
전세권은 등기된 물권이므로 임대인을 상대로 별도의 보증금 반환 판결을 먼저 받아야 하는 일반적인 임대차보증금 청구와는 집행 절차에서 차이가 있을 수 있습니다.
- 주택뿐 아니라 상가·사무실에도 설정할 수 있습니다
전세권은 아파트, 빌라, 단독주택뿐만 아니라 상가, 사무실, 공장 등에도 설정할 수 있습니다.
특히 법인 임차인, 전입신고가 어려운 임차인 또는 상가 일부를 사용하는 경우 전세권설정등기를 검토하는 사례가 많습니다.
전입신고·확정일자와 전세권설정은 무엇이 다른가요?
주택 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 주택임대차보호법상 대항력이 발생할 수 있고, 확정일자까지 받으면 경매 또는 공매에서 후순위 권리자보다 우선변제를 받을 수 있습니다.
반면 전세권은 민법상 물권으로서 등기부에 직접 설정됩니다.
두 제도에는 다음과 같은 차이가 있습니다.
전세권설정등기와 확정일자 중 어느 방법이 더 적합한지는 해당 부동산의 종류, 실제 거주 여부, 선순위 권리, 임대인의 협조 여부를 종합해 판단해야 합니다.
◎전세권설정 전에 반드시 확인할 사항
→등기부상 소유자 확인
전세계약을 체결한 임대인이 등기부상 소유자와 일치하는지 확인해야 합니다.
공동소유 부동산이라면 전세권설정 범위와 공동소유자 전원의 동의 및 서류가 필요한지 검토해야 합니다.
→선순위 근저당권과 압류 확인
등기부 을구에 은행 근저당권이나 개인 근저당권이 설정되어 있는지, 갑구에 압류·가압류·가처분·경매개시결정 등이 있는지 확인해야 합니다.
전세권의 순위는 원칙적으로 등기 접수 순서에 따라 결정되므로 전세권보다 먼저 등기된 권리의 채권최고액과 부동산 시세를 함께 살펴봐야 합니다.
→신탁부동산 여부 확인
등기부상 소유자가 신탁회사라면 일반 소유자와 체결한 계약만으로 전세권을 설정하기 어려울 수 있습니다.
신탁원부를 확인하여 임대차계약 및 전세권설정 권한이 누구에게 있는지, 수탁자의 동의가 필요한지 확인해야 합니다.
→전세권의 목적과 범위 확인
아파트나 단독주택 전체에 전세권을 설정하는지, 상가 또는 건물 일부에 설정하는지 명확하게 정해야 합니다.
건물 일부에 전세권을 설정하려면 전세권의 목적 범위를 특정할 수 있는 도면 등 추가서류가 필요할 수 있습니다.
◎전세권설정등기에 필요한 서류
부동산의 종류와 계약내용에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 다음 서류가 필요합니다.
- 임대인·소유자 준비서류
-등기필정보 또는 등기권리증
-인감증명서
-인감도장
-주민등록초본
-신분증
-공동소유인 경우 공동소유자 관련 서류
- 임차인·전세권자 준비서류
-주민등록초본 또는 주민등록등본
-도장
-신분증
-전세계약서
-법인인 경우 법인등기사항증명서·법인인감증명서 등
등기필정보가 없거나 소유자의 주소가 등기부상 주소와 다른 경우에는 추가 확인 및 주소변경등기가 필요할 수 있습니다.
◎전세권설정등기 비용은 어떻게 계산하나요?
전세권설정등기에는 등록면허세, 지방교육세, 등기신청수수료 및 법무사 보수 등이 발생합니다.
- 등록면허세
전세권설정등기의 등록면허세는 원칙적으로 **전세금액의 0.2%**입니다.
지방세법은 전세권의 설정 및 이전에 대해 전세금액의 1천분의 2를 등록면허세로 규정하고 있습니다.
- 지방교육세
지방교육세는 납부해야 할 등록면허세의 **20%**입니다.
예를 들어 전세금이 2억원이라면 일반적인 세금 계산은 다음과 같습니다.
등록면허세: 2억원 × 0.2% = 400,000원
지방교육세: 400,000원 × 20% = 80,000원
세금 합계: 480,000원
여기에 등기신청수수료와 법무사 보수, 제증명 발급비용 등이 추가될 수 있습니다.
실제 비용은 전세금액, 부동산 수, 공동담보 여부, 등기방법과 추가등기 필요 여부에 따라 달라집니다.
◎전세권설정은 임차인이 혼자 신청할 수 있나요?
전세권설정등기는 임대인이 등기의무자, 임차인이 등기권리자가 되는 공동신청 등기입니다.
따라서 임대인의 동의와 등기필정보, 인감증명서, 위임장 등 협조서류가 필요합니다. 임대인의 동의 없이 임차인이 전세계약서만 가지고 일방적으로 전세권을 설정할 수는 없습니다.
전세계약을 체결할 때 다음과 같은 특약을 명확하게 작성해 두는 것이 좋습니다.
임대인은 임차인의 전세권설정등기에 동의하고, 등기에 필요한 서류 제공 등 제반 절차에 협조한다. 전세권설정 비용의 부담은 당사자 간 합의에 따른다.
◎전세권 존속기간은 어떻게 정하나요?
전세권의 존속기간은 당사자가 계약으로 정할 수 있지만 10년을 초과할 수 없습니다.
건물 전세권의 존속기간을 1년 미만으로 정한 경우에는 법률상 1년으로 봅니다.
일반적으로는 전세계약 기간과 동일하게 2년으로 정하지만, 계약기간과 전세권 존속기간이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다.
계약이 끝나면 전세권말소등기도 필요합니다
전세계약이 끝나고 임대인이 전세금을 모두 반환했다면 등기부에 남아 있는 전세권을 말소해야 합니다.
민법상 전세권이 소멸한 경우 임대인은 전세권자로부터 목적물의 인도와 말소등기에 필요한 서류를 받는 동시에 전세금을 반환해야 합니다.
전세금을 받기 전에 말소서류를 먼저 넘겨주거나 전세권을 먼저 말소하면 보증금 확보수단을 잃을 수 있으므로, 보증금 반환과 전세권말소는 동시에 진행하는 것이 안전합니다.
법무사 최건수 사무소가 도와드립니다
전세권설정등기는 단순히 신청서만 작성하는 절차가 아닙니다.
등기부상 소유자, 선순위 근저당권, 압류·가압류, 신탁등기 여부, 전세권의 범위와 존속기간을 정확하게 확인해야 전세보증금을 보다 안전하게 보호할 수 있습니다.
법무사 최건수 사무소에서는 다음 업무를 진행하고 있습니다.
-아파트·주택 전세권설정등기
-상가·사무실 전세권설정등기
-건물 일부에 대한 전세권설정
-전세권 변경·이전등기
-전세권말소등기
-근저당권 설정·변경·말소
-등기부 및 선순위 권리관계 검토
-등록면허세 신고 및 등기서류 작성
전세계약을 체결했거나 계약을 준비하고 있다면 전세금을 지급하기 전에 등기부와 필요한 서류를 미리 확인하시기 바랍니다.
★법무사 최건수 사무소★ ▶대구광역시 동구 동부로 183, 3층 ☎상담전화: 053-759-7572
