[대구/경북]가족 간 부동산 거래, 소유권이전등기 전에 꼭 확인하세요

안녕하세요. 대구 동구에 위치한 법무사 최건수 사무소입니다.

부모와 자녀, 부부, 형제자매 등 가족 사이에서도 부동산을 매매할 수 있습니다. 다만 가족 간 거래는 일반적인 매매보다 매매대금 지급 여부와 거래가격, 자금출처 등을 더욱 명확하게 준비해야 합니다.

단순히 매매계약서만 작성하고 소유권이전등기를 신청하면 끝나는 문제가 아닙니다. 실제 거래내용에 따라 증여세·양도소득세·취득세 문제가 발생할 수 있으므로 계약 단계부터 꼼꼼하게 살펴보는 것이 중요합니다.

1. 가족 간 부동산 매매도 가능한가요?

가족 간에도 정상적인 부동산 매매계약을 체결하고 소유권이전등기를 진행할 수 있습니다.

그러나 배우자 또는 직계존비속 사이의 매매는 세법상 증여로 추정될 수 있습니다. 따라서 실제 매매라는 사실을 인정받으려면 매수인이 자신의 자금으로 매매대금을 지급했다는 점을 객관적인 자료로 입증할 수 있어야 합니다.

매매계약서만 작성하고 실제 대금이 오가지 않거나, 거래 직후 매도인이 매매대금을 다시 돌려주는 방식은 정상적인 매매로 인정받기 어려울 수 있습니다.

2. 반드시 실제 매매대금을 지급해야 합니다

가족 간 거래에서 가장 중요한 부분은 실제 매매대금 지급 여부입니다.

매매대금은 가급적 현금으로 주고받지 말고 매수인 명의의 계좌에서 매도인 명의의 계좌로 이체하여 금융거래 내역을 남기는 것이 좋습니다.

계약금·중도금·잔금을 구분해 지급했다면 계약서에 정한 지급일과 계좌이체일, 지급금액이 서로 일치하도록 관리해야 합니다.

매수인이 부모에게 돈을 빌려 매매대금을 지급하는 경우에는 단순히 차용증만 작성할 것이 아니라 실제 이자 지급과 원금 상환이 이루어져야 합니다. 자금 상환 능력이 없거나 부모가 대신 매매대금을 부담했다면 증여로 판단될 가능성이 있습니다.

국세청도 부모로부터 받은 취득자금을 차입금으로 위장하거나, 시가보다 낮은 가격으로 자녀에게 부동산을 이전하는 가족 간 편법거래를 주요 검증 대상으로 보고 있습니다.

3. 시세보다 지나치게 낮은 금액으로 거래하면 어떻게 되나요?

가족이기 때문에 시세보다 크게 낮은 금액으로 매매계약을 체결하는 경우가 있습니다.

그러나 특수관계인 사이에서 부동산을 지나치게 낮은 가격으로 거래하면 시가와 실제 거래금액의 차액에 대해 증여세 문제가 발생하거나, 매도인의 양도소득세를 시가 기준으로 다시 계산하는 부당행위계산 규정이 적용될 수 있습니다.

따라서 계약을 체결하기 전에 다음 자료를 통해 적정한 거래가격을 검토하는 것이 좋습니다.

-국토교통부 부동산 실거래가

-인근 유사 부동산의 거래사례

-공동주택가격 또는 개별주택가격

-개별공시지가

-감정평가액

-부동산의 위치·면적·층수·노후도·이용현황

증여재산은 원칙적으로 증여일 현재의 시가로 평가되며, 일정한 평가기간 내의 매매가액·감정가액·경매가액 등이 시가 판단자료로 활용될 수 있습니다.

4. 가족 간 거래에서 발생할 수 있는 세금

매도인: 양도소득세

부동산을 가족에게 매도해 양도차익이 발생했다면 매도인에게 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

취득가액과 양도가액, 보유기간, 실제 거주기간, 주택 수, 조정대상지역 여부 등에 따라 세액이 달라질 수 있습니다. 특수관계인에게 시가보다 낮은 가격으로 매도한 경우 실제 거래가격이 아닌 시가를 기준으로 양도소득세가 계산될 가능성도 확인해야 합니다.

매수인: 취득세

부동산을 취득하는 가족은 취득세를 신고하고 납부해야 합니다.

주택인지 토지인지, 유상거래인지 증여인지, 주택 수와 취득가액이 얼마인지 등에 따라 적용되는 취득세율이 달라질 수 있습니다. 특히 매매 형식으로 계약했더라도 실질적으로 증여로 판단되면 당초 예상과 다른 취득세가 적용될 수 있습니다.

거래 당사자: 증여세 가능성

실제 매매대금을 지급하지 않았거나 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래한 경우, 그 경제적 이익에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다.

매수인이 소득이나 재산에 비해 고가의 부동산을 취득했다면 자금출처 확인 대상이 될 수도 있으므로 소득금액증명, 예금내역, 대출서류, 기존 재산 처분대금 등 자금 형성과정을 설명할 수 있는 자료를 준비해야 합니다.

5. 소유권이전등기에 필요한 주요 서류

부동산과 거래내용에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 다음과 같은 서류가 필요합니다.

매도인이 준비할 서류

-등기필정보 또는 등기권리증

-매도용 인감증명서

-인감도장

-주민등록초본

-신분증

-부동산 관련 세금 신고에 필요한 취득자료

매수인이 준비할 서류

-주민등록등본

-가족관계증명서 등 관계 확인서류

-신분증 및 도장

-취득세 신고 관련 서류

-자금조달 및 입주계획서 등 해당 서류

거래 관련 서류

-부동산 매매계약서

-부동산거래계약 신고필증

-토지대장·건축물대장

-매매대금 계좌이체 내역

-임대차계약서

-대출·채무승계 관련 서류

-농지취득자격증명 등 해당 부동산에 필요한 서류

6. 근저당권이나 임차인이 있다면 확인해야 합니다

거래 부동산에 은행 근저당권, 개인 근저당권, 전세권, 가압류 또는 압류 등이 설정되어 있다면 소유권이전등기 전에 처리방법을 정해야 합니다.

잔금으로 대출을 상환하고 근저당권을 말소할 것인지, 매수인이 기존 채무를 인수할 것인지에 따라 계약내용과 준비서류가 달라집니다.

임차인이 있는 부동산은 임대차보증금의 승계 여부도 명확하게 정해야 합니다. 매수인이 채무나 임대차보증금을 인수하는 구조라면 매매인지 부담부증여인지 세무상 판단이 달라질 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

7. 가족 간 거래일수록 계약 단계부터 정확하게

가족끼리 하는 거래라고 구두로만 합의하거나 대금 지급자료를 남기지 않으면 나중에 세금 문제뿐 아니라 가족 사이의 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

매매계약서에는 다음 내용을 구체적으로 기재하는 것이 좋습니다.

-정확한 매매대금

-계약금·중도금·잔금 지급일

-지급계좌와 지급방법

-근저당권 및 임차보증금 처리방법

-부동산 인도일

-소유권이전등기 신청일

-제세공과금 부담기준

-계약 위반 시 책임

-특약사항

법무사 최건수 사무소가 도와드립니다

가족 간 부동산 거래는 등기만 이전한다고 끝나는 것이 아닙니다.

거래원인이 실제 매매인지, 증여 또는 부담부증여에 해당할 가능성이 있는지 확인하고 계약서 작성, 필요서류 안내, 취득세 신고, 소유권이전등기까지 전체 절차를 체계적으로 준비해야 합니다.

법무사 최건수 사무소에서는 가족 간 부동산 매매에 따른 소유권이전등기를 비롯하여 증여등기, 상속등기, 근저당권 설정·말소 등 다양한 부동산등기 업무를 진행하고 있습니다.

가족 간 거래를 계획하고 계신다면 계약서를 작성하거나 매매대금을 지급하기 전에 상담받아 보시기 바랍니다. 개별 거래의 양도소득세·증여세는 세무 전문가의 검토가 함께 필요할 수 있습니다.

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