부동산등기/경매
항상 의뢰인의 든든한 법률조언자로서 최선의 노력을 다하겠습니다
부동산경매
부동산경매
부동산경매 상담신청부동산 경매란
불특정 다수의 매수희망자를 상대로 매수의 청약을 하여 그 중 최고가격을 제시한 사람에게 매도승낙을 함으로써 성립되는 매매의 한 형태로서, 일반적인 매매는 계약자유의 원칙에 따라 매매당사자의 의사의 합치가 이루어 졌을 때 성립하지만 경매는 민사집행법에서 정한 경매절차를 통하여 채권자가 금전채권을 만족시키기 위해 법원의 힘을 빌려 강제집행이라는 일정한 절차를 통해 채무자의 재산을 현금화하는 절차입니다.
부동산 경매의 권리분석 목적과 필요성
권리분석이란, 경매목적물의 부동산등기상의 권리와 부동산상에 존재하는 권리 중에서 경매낙찰로 소유권이전시 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리가 인수되는지를 분석하는 것입니다.
권리분석의 목적 및 필요성으로, 법원경매를 통한 부동산 취득의 책임은 전적으로 매수인의 책임이므로 경매입찰 전에 철저한 분석이 필요합니다.
법원경매의 물건은 대체적으로 권리관계가 복잡한 경우가 많으므로 권리분석을 잘못할 경우 아무리 싼 가격에 부동산을 취득하더라도
소유권을 상실하거나 재산상 큰 손실을 입을 수 있으므로 경매입찰 전 민법, 민사집행법, 주택(상가)임대차보호법 등의 관련법에서 소멸하는
권리와 인수하는 권리를 파악하여 경매부동산의 사고나 하자를 미연에 방지하여야 합니다.
권리분석의 유형
부동산 대장 및 등기부등본 상의 권리분석
- 등기부 표제부에서는 지번,지목,면적 등이 확인되며 대장과 일치 또는 불일치 여부를 확인하고, 등기기록상 갑구 및 을구란에 공시된 각종 권리들의 우선순위와 매수인의 인수여부에 대하여 검토합니다.
부동산 현황상의 권리분석
- 등기부의 공시된 권리 외 현황조사를 통하여 법정지상권,유치권,분묘기지권,임차인 등의 정보를 토대로 물건취득으로 매수인의 인수여부에 대하여 검토합니다.
종합 권리분석
-위와 같은 방법으로 알아낸 각종 권리의 실체를 파악한 후 시간의 순서와 진의여부를 검토하여 말소의 기준이 되는 최선순위 권리를 찾고 매수인에게 인수되는 권리가 있는지 검토합니다.
*매수인에게 인수되거나 말소되는 권리에는 저당권, 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 유치권, 분묘기지권 등이 있습니다.권리분석의 확인사항
권리분석을 위해서는 부동산에 관한 공적 기록인 부동산등기기록, 토지대장, 임야대장, 건축물관리대장을 열람하거나 그 등·초본(부동산등기기록의 경우는 등기사항증명서)을 발급받아 다음의 사항을 확인합니다.
| 종류 | 확인할 수 있는 사항 | |
| 공부확인 | 부동산등기사항증명서 | 소유권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분, 금지사항등기, 저당권, 전세권, 임차권등기, 지상권, 지역권, 질권 등의 설정 여부 및 등기 순위 |
| 토지대장, 임야대장 |
1.토지의 소재지, 지번, 지목, 면적, 소유자 등 2.공유 지분 및 공유자에 관한 사항 3.대지권 등기여부,대지권비율 및 소유자에 관한 사항 4.토지의 분필,합병과 관련한 사항 |
|
| 토지이용계획확인원 | 토지의 용도지역, 용도지구, 행위제한, 공시지가 등에 관한 사항 | |
| 건축물관리대장 | 건축물의 지번,행정구역, 면적, 구조, 용도, 가설건축물 여부 등에 관한사항 | |
| 현황확인 | 현장조사 | 부동산등기기록, 각종 대장 등에서 확인한 후 직접 현장에서의 그 물건의 입지, 보존상태, 점유(임차권,유치권) 등에 관한 사항 |
경매입찰 참여가 불가능한 사람
(「민법」제5조,「민사집행법」제138조제4항,「민사소송법」제41조, 제50조 및「민사집행규칙」제59조)
1. 법정대리인의 동의 없는 미성년자
2. 채무자
3. 매각 절차에 관여한 집행관
4. 매각 부동산을 평가한 감정인
5. 매각사건에 이해관계가 있는 법관 및 법원사무관
6. 재매각 사건인 경우 전 매수인
주요서비스
- 01부동산 경매신청(강제경매, 임의경매)
- 02부동산 권리분석 대행
- 03부동산 경매입찰대리
- 04소유권이전등기촉탁대행